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二套房貸收緊:可能僅僅是個開始


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  6月以來,股市行情起起伏伏,猶如過山車;而樓市卻好似火箭一般直線向上。在此當口,傳出了二套房的購房門檻有所提高的消息:上海地區有9家銀行悄悄将二套房貸首付提至七成,在筆者看來,這沒什麼可奇怪的,而且二套房貸的收緊,很可能隻是政策“紮緊口袋”的開始。

二套房貸收緊:可能僅僅是個開始

  圖片說明:政策“最好的時光”已經過去

  今年3月30日前,二套房首付普遍在6-7成。而“3・30”新政出台規定,對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低于40%。當然,各商業銀行有很大的自主性。

  而眼下,農業銀行、彙豐銀行、交通銀行、郵儲銀行、大華銀行、中國銀行、中信銀行、渣打銀行、恒生銀行不約而同地将二套房的首付提高至七成、房貸利率執行1.1倍;同時,興業銀行和光大銀行則将二套房的首付提高至六成,利率執行1.1倍。公積金二套房貸,仍執行首付四成起。

  光看這個調整本身,利率提高,大不了換家銀行貸款嘛!況且首付比例提高了,也就意味着貸款數額少了,每月還貸壓力減輕,從長遠來看,還真未必是壞事。但應該看到房貸政策收緊背後的意義:很有可能意味着樓市政策“最好的時光”已經過去。就像歡樂的暑假即将結束,慢慢要“收骨頭”了。

  房價漲幅創新高

  部分銀行提高二套房貸的首付比例,和近期樓市交易火熱、房價上漲壓力增加有關。根據相關研究機構統計,7月,上海二手房成交34941套,創下了曆史同期最高值,而且1到7月份的成交總套數已經超過了去年全年。

  其中全市總價800萬元以上的高端二手住宅共計成交622套,為曆史次高點,相當于去年同期的4.5倍。不過需要注意的是,7月二手房市場的大量成交,其實大多源自于5、6月開始入市看房的購房者,因此7月的高位成交,反而在很大程度上反映了5、6月的市場熱度。

  7月新建商品住宅(剔除動遷配套房)交易面積134.59萬平方米,7月成交出現百萬平方米以上在近六年來為首次。成交均價34639元/平方米,創下曆史新高,并且同比漲幅驚人(31.5%),為近五年來漲幅最大的一個月。

  可以這麼說,這兩個月,股市漲跌不是人人都能感受到的,而樓市的漲幅,幾乎每個人都能真真切切地感受到。

  “階段性收緊”理所當然

  為什麼近期房價會漲?有“3・30新政”包括降息、房貸、減稅等系列利好政策刺激的因素,更有股市獲利資金流向樓市的原因,也不排除開發商、中介借機炒作的原因。上海商品住宅均價已經超過3萬元/平方米了,确實漲幅較高。從過往的經驗來看,房價快速上漲,樓市調控政策勢必出現“階段性”收緊。

  更重要的是,七、八月份其實是樓市的淡季。大多數開發商會将推開盤放在9月份以後的市場,也就是沖擊“金九銀十”,這意味着如果維持之前的态勢,房價還可能會繼續慣性上漲。

  從這個角度來看,就不難理解當前各大商業銀行為何開始收緊二套房貸政策。而且,二套房貸收緊很可能隻是個開始。

  嚴格執行樓市限購政策、進一步收緊“3・30新政”的執行力度、收窄房貸利率的優惠程度、調節土地拍賣方式控制地價過快上漲對房價的影響等等,都有可能成為後續政策出台,以期短期内抑制投資投機性需求,防止房價過快上漲。

  在此背景下,接下來的8月份,在連續4個月的高流量交易後成交量可能會有所下滑,但幅度應該不會太大,将呈現較為平穩的态勢。

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